Le 28 septembre 2017, le sénateur Frassa a interrogé Bercy (Question n° 01400, JO page 2964) sur un point relatif à l’ISF. La question portait sur les conditions d’exonération au titre de cet impôt pour les loueurs en meublé professionnels.

La question

L’article 885 R du code général des impôts (CGI), complété par les commentaires de l’administration fiscale publiés au bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) (paragraphe 180 du BOI-PAT-ISF-30-30-10-10), conditionnent le bénéfice de l’exonération à trois conditions cumulatives. Parmi ces conditions, il est exigé que le propriétaire des locaux « retire plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel il appartient est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI. »

Le parlementaire demandait au ministre de préciser s’il convenait de tenir compte des recettes brutes issues de la location meublée ou du bénéfice net et si les pensions et retraites du foyer fiscal entrent dans la masse des revenus venant en comparaison.

La réponse

Le 27 août 2020, Bercy s’est enfin décidé à répondre à cette question (RM Frassa, JOAN du 27 août 2020, question n°12910). Plus personne n’espérait obtenir cette dernière. L’intérêt d’une telle réponse étant limité dans la mesure ou le législateur a supprimé l’ISF à compter du premier janvier 2018.

Analysons toutefois cette réponse, utile pour régler d’éventuels contentieux…

Selon le ministre, il résulte des dispositions de l’article 885 E du code général des impôts (CGI) que l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année d’imposition, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant au foyer fiscal, soumis à cet impôt.

Par exception, l’article 885 R du CGI qualifie de biens professionnels exonérés à ce titre d’ISF, les locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes, qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI. Pour l’appréciation de cette dernière condition, il convient de retenir le bénéfice industriel et commercial net annuel dégagé par l’activité de location meublée déterminé dans les conditions prévues au 2 de l’article 38 du CGI, afin d’en permettre la comparaison avec le revenu net du foyer fiscal dans les catégories d’imposition précitées, y compris le bénéfice tiré de la location. En outre, il est fait abstraction des pensions de retraite.

 

Concrètement

Depuis le premier janvier 2018, l’IFI est venu remplacer l’ISF.

Quelle est la position de Bercy sur le même sujet ?

Aux termes du 1° du V de l’article 975 du CGI, l’activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés est, sous certaines conditions, considérée comme une activité commerciale susceptible d’ouvrir droit au régime d’exonération.

Lorsque cette activité est exercée par un membre du foyer, il résulte de ces dispositions que les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés peuvent être considérés comme des actifs professionnels pour l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) aux conditions cumulatives suivantes :

– les membres du foyer fiscal réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;

Les recettes annuelles s’entendent du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais.

– les membres du foyer retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Il ressort notamment de ces dispositions que seuls les locaux effectivement loués, c’est-à-dire qui génèrent des revenus pour le foyer fiscal, sont susceptibles d’être éligibles au régime d’exonération des actifs professionnels.

Pour la détermination du seuil de 50 %, Il convient de retenir le bénéfice commercial net annuel dégagé par l’activité de location meublée.

Ce bénéfice correspond au bénéfice net déterminé dans les conditions prévues au 2 de l’article 38 du CGI. Il s’entend de l’excédent des valeurs d’actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés.

Il doit être comparé avec le revenu net, c’est-à-dire après déduction des charges et abattements, du foyer fiscal dans les catégories d’imposition précitées, y compris le bénéfice tiré de la location.

 

 

Pour aller plus loin

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  • soit suivre la formation en présentiel à Paris
  • soit suivre la formation en distance et en direct