I. Les faits
La SCI [C] détenue à 99% par Madame [A], est une société civile immobilière dont l’objet social est la gestion et la location d’immeubles. En principe, les résultats d’une telle SCI sont imposés entre les mains de ses associés dans la catégorie des revenus fonciers au titre de l’IR (article 8 du CGI). Cependant, lorsqu’une SCI se livre de manière habituelle à des opérations d’achat-revente d’immeubles, elle peut être requalifiée en activité commerciale et être assujettie à l’IS, conformément à l’article 35-I-1° et au 2 de l’article 206 du CGI.
Dans cette affaire, la SCI a acquis un premier ensemble immobilier en septembre 2003 pour environ 130 000 euros, composé d’un pavillon, de deux appartements et d’une resserre. L’ensemble a été divisé en dix lots en septembre 2004, le pavillon étant revendu immédiatement. En octobre 2004, un second bien a été acquis pour environ 400 000 euros, comprenant un pavillon et un hangar, lequel a été transformé entre 2009 et 2012 en logements supplémentaires. L’ensemble a été divisé en onze lots et cédé progressivement entre 2012 et 2014, avec peu ou pas de location avant revente.
Madame [A] a également conduit des opérations similaires via une autre SCI, créée en 2007, et une SAS [G], dédiée à l’achat-revente, réalisant plusieurs transactions en 2015 et 2016. À l’issue d’un contrôle fiscal sur place, l’administration a notifié une proposition de rectification concernant l’IS et la TVA, que la SCI a contestée par réclamation préalable, rejetée par l’administration. Le TA de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes. La société a fait appel devant la Cour administrative d’appel de Versailles.
Les appelantes contestaient la requalification en marchand de biens, invoquant l’absence d’intention spéculative à l’acquisition, un objet social orienté vers la gestion patrimoniale, et l’existence de difficultés financières justifiant la revente progressive des biens. Elles soutenaient également que les ventes étaient motivées par des besoins de financement pour des travaux immobiliers ou pour rembourser des dettes.
