I. Les faits
Monsieur [C] a créé en 2014 la SCI [X], relevant du régime des sociétés de personnes et destinée à la location nue d’un immeuble acquis pour 820 000 €.
Lors de la constitution de la SCI [X], Monsieur [C] détenait 495 parts en pleine propriété et en assurait la gérance, les 5 parts restantes appartenaient à sa sœur.
Fin janvier 2015, par acte notarié, Monsieur [C] et sa sœur ont cédé à la SAS [B], dont Monsieur [C] détenait la moitié du capital et occupait une fonction de direction, l’usufruit de la totalité des 500 parts de la SCI [X] pour une durée fixe de quinze ans, moyennant un prix global de 122 179 €.
Estimant l’opération imposable au régime des plus-values des particuliers, Monsieur [C] a déclaré une plus-value immobilière nette de 115 679 € au titre des dispositions de l’article 150 U du CGI.
À l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration a :
- Requalifié l’opération sur le fondement du 5 de l’article 13 du CGI,
- Imposé l’opération dans la catégorie des revenus fonciers,
- Réévalué la valeur vénale de l’usufruit à 389 850 € (par combinaison de la « valeur mathématique/valeur de productivité » et du barème de l’article 669 II du CGI),
- Soumis Monsieur [C] à des cotisations supplémentaires d’IR, de CEHR, de prélèvements sociaux,
- Appliqué les intérêts de retard et la majoration de 40 % pour manquement délibéré (art. 1729 CGI).
En avril 2023, le TA de Melun a prononcé la décharge totale des impositions et pénalités.
Le ministre a interjeté appel et a demandé l’annulation du jugement, considérant que l’administration était légitime à imposer le produit de cession dans la catégorie des revenus fonciers, lui ouvrant droit, par la même occasion, de rectifier le montant imposable (ce qui est impossible dans le cadre des plus-values privées).
II. La décision